Inspección Técnica de Edificio

 

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Inspección Técnica de Edificios

 

La ITE (Inspección Técnica del Edificio) es un dictámen emitido por técnico competente que permite conocer el estado general de un edificio.

La ITE se basa en la inspección del edificio y la elaboración de un dictámen posterior a la visitas donde se pretende :

  • Identificar los deterioros, fallos o falta de mantenimiento en los elementos de cubierta, cimentacón, estructura, fachada y redes de suministro evacuación de aguas
  • Clasificar por orden de gravedad los males producidos
  • Evaluar la importancia del daño
  • Evaluar la necesidad de intervención.

El resultado dela ITE puede ser :

  • Favorable, en cuyo caso no es necesaria una intervención posterior
  • Desfavorable. En este caso será necesario intervenir en el inmueble. Dependiendo de la gravedad de las deficiencias será necesario adoptar unas medidas u otras
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¿Qué es la Inspección Técnica de Edificios?

 

INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS – ITE

DECRETO 241/2012, de 21 de noviembre, por el que se regula la inspección técnica de edificios en la Comunidad Autónoma del País Vasco.

La Inspección Técnica de Edificios consiste en una inspección visual recogida en un Informe que concluye con la emisión de un Dictamen, que se presentará, de conformidad con el artículo 200 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo, en el Ayuntamiento correspondiente para su conocimiento y a los efectos administrativos de su eficacia.

Ámbito de aplicación.

1.– El ámbito de aplicación del presente Decreto es el de las edificaciones sitas en la Comunidad Autónoma del País Vasco incluidas en alguno de los siguientes apartados:

a) Las construcciones o edificaciones que ostenten la consideración de catalogadas o protegidas, con independencia de su antigüedad y régimen de protección, local, foral o autonómico.

b) Las edificaciones de uso residencial no incluidas en el apartado anterior que tengan una antigüedad superior a cincuenta años.

2.– También se entenderán incluidos en el ámbito de la presente norma, en los términos establecidos en el párrafo anterior, las construcciones y edificios de uso residencial incluidos en la categoría «fuera de ordenación», sin perjuicio del régimen establecido para las mismas en el artículo 101.5 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo.

3.– Quedan excluidas del ámbito de la presente norma las construcciones y edificaciones unifamiliares aisladas que no tengan fachada a vía o espacio de uso público.

4.– A efectos de la aplicación del presente Decreto se entenderá por edificación de uso residencial aquella en la que el uso mayoritario sea el de vivienda o alojamiento dotacional, sin perjuicio de que simultáneamente pueda contener otros usos.

La Inspección Técnica de Edificios (ITE).

1.– La ITE estará constituida por un informe realizado a partir de la inspección visual y el dictamen correspondiente expedido por el personal inspector.

2.– La ITE comprenderá una inspección visual de la estructura, fachada y cubierta, y las redes comunes de saneamiento y abastecimiento, con el fin de conocer sus características constructivas, su estado y las patologías que puedan afectar al edificio. Además, incluirá una toma de datos de la envolvente del edificio, a efectos de su caracterización para un posterior análisis y/o evaluación de la eficiencia energética del inmueble, y de las condiciones de accesibilidad del edificio.

3.– Cuando los datos obtenidos en la inspección visual no fueran suficientes para la calificación de las deficiencias detectadas, quien actúe como personal inspector deberá trasladar a la propiedad del inmueble la necesidad de realizar la apertura de catas para una toma de datos más exhaustiva del elemento o elementos constructivos afectados, así como las pruebas que considere necesarias, no emitiendo el dictamen hasta que dichas catas hayan sido realizadas y repuestas las afecciones.

4.– La emisión del dictamen que se realice deberá ajustarse a los principios de imparcialidad, objetividad e independencia, así como al de veracidad en las manifestaciones que en ellos se contengan.

5.– El coste de la ITE será a cuenta y cargo de la propiedad, sin perjuicio de las subvenciones o ayudas que se puedan conceder.

Los objetivos de la ITE son:

a) Identificar las lesiones y deterioros detectados visualmente durante la inspección, producidos por causas exteriores o interiores, vicios, fallos o falta de mantenimiento.

b) Realizar una prediagnosis de las posibles causas de las patologías observadas y del estado de conservación de los edificios.

c) Clasificar, por orden de gravedad, los males detectados y su interrelación.

d) Evaluar la importancia del daño y dictaminar sobre la necesidad de intervenir, y recomendar el tipo de intervención adecuado

e) Caracterizar los diversos elementos de la envolvente del edificio a efectos de una posterior evaluación de la eficiencia energética del edificio.

f) Determinar las condiciones técnicas de accesibilidad del edificio en sus accesos y comunicaciones interiores desde el portal hasta el acceso a las viviendas

El Dictamen deberá incluir el siguiente contenido:

a) Estado general de la estructura y cimentación.

b) Estado general de las fachadas.

c) Estado general de las cubiertas.

d) Estado general de las redes comunes de fontanería y de saneamiento del edificio.

e) Posibles causas de las lesiones o desperfectos detectados, diferenciando la patología de los sistemas o de los materiales utilizados, así como las medidas recomendadas (desalojo, apuntalamiento, revisión periódica, etc…).

f) Propuesta global de intervención, en la que se propondrá el personal que debe intervenir y se señalarán las medidas de seguridad a adoptar, en caso necesario.

g) Grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas, como consecuencia de inspecciones anteriores, si las hubiera.

h) Estimación de la necesidad de un proyecto técnico para acometer las intervenciones de reparación.

i) Plazo para la realización de las intervenciones.

j) Naturaleza de los tipos de intervención, pudiendo ser ésta inmediata, muy urgente, urgente, necesaria a medio plazo y/o de mantenimiento, entendiendo por tales:

Grado 1.– Inmediata: intervención a adoptar en un plazo máximo de 24 horas, acudiendo al de extinción de incendios si no se disponen de otros medios, en supuestos de confluencia de deterioros extremos, con riesgo de colapso del elemento y con riesgo inminente de daños a personas o bienes ajenos, y cuando sea necesario adoptar medidas de seguridad como apuntalar, desalojar, cerrar el acceso a una zona del edificio, montar bandejas de seguridad para evitar desprendimientos, etc.

Grado 2.– Muy urgente: intervención asociada a daños importantes de las partes del edificio o de sus elementos, que conllevan un riesgo a corto plazo para personas o bienes ajenos, pero para los que se considera que, por su estado de degradación, el plazo máximo que se debe establecer para este tipo de actuación debe de ser de tres meses, independientemente de la necesidad o no de disponer de medios auxiliares de seguridad.

Grado 3.– Urgente: intervención cuando se detectan deficiencias graves, que puedan llevar a la degradación del elemento o del sistema, de forma progresiva. El plazo máximo que se debe establecer para este tipo de actuación es de doce meses.

Grado 4.– Necesaria a medio plazo: a asociar con deficiencias puntuales, que no afectan al funcionamiento del sistema y que necesitan una actuación específica, ya que si no se corrigen puede degenerar en un proceso patológico de mayor envergadura. En este caso se pueden considerar las actuaciones que pueden aplazarse más de un año.

Grado 5.– Mantenimiento: cuando no se han detectado lesiones, o cuando éstas por su levedad no entrañan riesgo aparentemente, ya que con un mantenimiento apropiado se pueden subsanar o detener su progresión, entendido este como el conjunto de operaciones y cuidados a efectuar periódicamente para prevenir el deterioro de un edificio y mantenerlo en buen estado.

Enlaces de Interés

http://www.euskadi.net/bopv2/datos/2012/12/1205588a.pdf

INFORME DE EVALUACIÓN DEL EDIFICIO

Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

El Informe de Evaluación de los Edificios.

1. Los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva podrán ser requeridos por la Administración competente para que acrediten la situación en la que se encuentran aquéllos, al menos en relación con el estado de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos.

2. El Informe de Evaluación que determine los extremos señalados en el apartado anterior, identificará el bien inmueble, con expresión de su referencia catastral y contendrá, de manera detallada:

a) La evaluación del estado de conservación del edificio.

b) La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.

c) La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.

Cuando, de conformidad con la normativa autonómica o municipal, exista un Informe de Inspección Técnica que ya permita evaluar los extremos señalados en las letras a) y b) anteriores, se podrá complementar con la certificación referida en la letra c), y surtirá los mismos efectos que el informe regulado por esta Ley. Asimismo, cuando contenga todos los elementos requeridos de conformidad con aquella normativa, podrá surtir los efectos derivados de la misma, tanto en cuanto a la posible exigencia de la subsanación de las deficiencias observadas, como en cuanto a la posible realización de las mismas en sustitución y a costa de los obligados, con independencia de la aplicación de las medidas disciplinarias y sancionadoras que procedan, de conformidad con lo establecido en la legislación urbanística aplicable.

3. El Informe de Evaluación realizado por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extenderá su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.

4. El Informe de Evaluación tendrá una periodicidad mínima de diez años, pudiendo establecer las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos una periodicidad menor.

5. El incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe de Evaluación tendrá la consideración de infracción urbanística.

6. Los propietarios de inmuebles obligados a la realización del informe regulado por este artículo deberán remitir una copia del mismo al organismo que determine la Comunidad Autónoma, con el fin de que dicha información forme parte de un Registro integrado único. La misma regla resultará de aplicación en relación con el informe que acredite la realización de las obras correspondientes, en los casos en los que el informe de evaluación integre el correspondiente a la inspección técnica, en los términos previstos en el último párrafo del apartado 2, y siempre que de éste último se derivase la necesidad de subsanar las deficiencias observadas en el inmueble.

Capacitación para el Informe de Evaluación de los Edificios.

El Informe de la Evaluación de los Edificios podrá ser suscrito tanto por los técnicos facultativos competentes. A tales efectos se considera técnico facultativo competente el que esté en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación, según lo establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

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